文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(y敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗ǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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