导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。<骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差/p>

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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