OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这(zh池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊è)么深，加上前期本(běn)身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊了不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租(zū)都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修复(fù)后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊事件的(de)所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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