文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jià当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日n)设工作会议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内(nèi)地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)时，开发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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