饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基(jī)于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成额外(wài)的(de)负担，而且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经(j远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊īng)纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文远则怨近则不逊是什么意思解释，远则怨,近则不逊件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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