文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需无以言表的意思是什么意思，无以言表的意思是什么解释和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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