饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人(rén)信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往(wǎng)通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产经纪(jì)服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合(hé)计(jì)算出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪(háo)宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业性提(tí)出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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