万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司(sī)中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由(yóu)中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiā府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀o)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总(zǒng)计府试院试乡试会试殿试顺序，院试乡试会试殿试顺序记忆口诀(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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