饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市(shì)场监管部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范(fàn)化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的(de)专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人)在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购3502身份证号码开头是哪的，身份证号3502开头的是哪里人(gòu)房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用(yòng)其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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