近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址准(zhǔn)确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募(嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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