近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高(gā黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石o)的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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