饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京(jīng)为(wèi)例(lì)，目(mù)前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程(chéng)中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部(bù防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正)门依法查(chá)处不(bù)按(àn)规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价(jià)格和反垄断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用，主要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正(ér)非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的(de)行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能(néng)会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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