导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低(dī)景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区831143是什么意思域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩大(dà831143是什么意思)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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