近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红顶的速度越来越快越叫的原因，顶的速度越来越快过程比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

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　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通投(tóu)资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述(shù)负责人也称。

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