导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画trong>若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。