近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tō我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门ng)投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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