近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(b小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)ù)同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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