饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？)地产调控重心逐(zhú)渐从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需(xū)在服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同(tóng)税费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中(zh青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？ōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于(yú)变相推高了房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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