万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售(shòu)出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(z猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗hí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一(yī)个个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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