“现在的(de)房地产(chǎn)很(hěn)难再出(chū)现(xiàn)像过(guò)去十年(nián)的系(xì)统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)洪灏向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房(fáng)地(dì)产行业分化(huà)的(de)愈加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是(shì)业绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了最底部(bù)，而且是反复(fù)地杀到了底部，再(zài)往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足以下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源，可以发现，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要(yào)资金(jīn)来源来自(zì)新盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的(de)销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要(yào)还(hái)是那(nà)些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一个很明显的(de)分化，无论是在(zài)销售(shòu)，还(hái)是(shì)融(róng)资(zī)等各个(gè)方面都(dōu)非常明(míng)显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景的房企在(zài)资本市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没(méi)有国资背景(jǐng)的(de)民营房企股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后的(de)赢(yíng)家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别(bié)重(zhòng)视企业的(de)成本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不(bù)是(shì)行业内的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是否也是业(yè)内最低的；这些都是(shì)我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企中，仍有部分(fēn)房企出现了“三道红线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷(yí)等国央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城建发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国央企(qǐ)房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房(fáng)企

　　需(xū)警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难(nán)看出，即(jí)便是有着较稳健特(tè)色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上完全健康(kāng)的(de)仍是少数(shù)。而更(gèng)加值(zhí)得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步考验(yàn)着国(guó)央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可能让房(fáng)企重蹈此前(qián)的(de)高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企(qǐ)进(jìn)行举例，它从2018年(nián)开始(shǐ)到2021年，连(lián)续(xù)4年的(de)净(jìng)借贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到(dào)机会来了(le)，其开(kāi)始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企新(xīn)购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多(duō)的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半(bàn)在一线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的扩张(zhāng)是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要小(xiǎo)心，如果负(fù)债率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象(xiàng)得那么好(hǎo)，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡(héng)量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如(rú)果超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对(duì)房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业(yè)的复(fù)苏速度(dù)并(bìng)没(méi)有那么快，所以要规避(bì)公司净负债率提(tí)高(gāo)到一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的(de)水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居高不下(xià)，在2020年至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团(tuán)等房企在践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的扩张速(sù)度与(yǔ)净负(fù)债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们(men)是以同(tóng)一(yī)筛选标准来看国央企与民营房企，但在(zài)各维度(dù)的(de)实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更(gèng)低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自(zì)然而然就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然(rán)对(duì)比民营房企，机构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也(yě)并(bìng)不意(yì)味着，民营企业中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关(guān)系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价(jià)表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集(jí)团扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一(yī)季报(bào)，今年一季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本(běn)土第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的(de)较(jiào)突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房(fáng)企排(pái)名迅(xùn)速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿元(yuán)，位列房企(qǐ)第(dì)九(jiǔ)位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了(le)超一倍以上，而近(jìn)期，滨江集(jí)团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游(yóu)家敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链上的中游环(huán)节，其上游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游应(yīng)用行业主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房(fáng)地(dì)产开发(fā)环(huán)节与上(shàng)游材料端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域(yù)，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好，因(yīn)为居(jū)民保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随(suí)着(zhe)时间的(de)增加(jiā)，内装更新(xīn)的需(xū)求也(yě)会越来(lái)越多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一(yī)点，在新(xīn)房(fáng)销售见顶之后，家具消费的(de)增长却(què)一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行(xíng)业，例(lì)如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别是(shì)富安娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特别(bié)是(shì)前者(zhě)在月线连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募(mù)的(de)中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜力价值(zhí)、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的(de)两只基金都是(shì)价值派(pài)基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹名长在(zài)管的(de)产敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗品，首(shǒu)季其同(tóng)时重仓的房地产产业链(liàn)股票(piào)还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾经风光一时(shí)的(de)家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓慢等多因素(sù)一(yī)度沉寂(jì)，不过好在(zài)困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居(jū)板块中年内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居。同(tóng)一时(shí)间(jiān)段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论(lùn)是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋(yáng)慧眼独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和广(guǎng)发安宏回(huí)报(bào)均(jūn)增加(jiā)了(le)持股，而这(zhè)两(liǎng)只产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中仅(jǐn)有的(de)两只公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部三只产品均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其(qí)也成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺(fǎng)外，下游的物业股(gǔ)也越来越被机构所(suǒ)青睐，不(bù)过这(zhè)类标的大多(duō)在香港上市，如(rú)何选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前(qián)述上海公募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是(shì)希望挣的是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服(fú)务为例，它(tā)在中高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期之(zhī)后，经过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的公司很少，因为物业公司很容易(yì)一(yī)开始是(shì)挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服(fú)务(wù)没(méi)有特别(bié)好，客户没有那(nà)么(me)满(mǎn)意，能做到提价难度(dù)是非常大的。但是(shì)该(gāi)公司能在(zài)业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较(jiào)好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗