近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动(dò没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩ng)的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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