饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析(xī)师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭)规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大(dà)，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮(fú)，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在(zài)具体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成减肥期间能吃饺子吗午餐，10个饺子相当于几碗饭交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时(shí)，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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