近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人qī)，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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