饱受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪(jì)服务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗收取过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等(děng)部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部(bù)门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规(guī)定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定，未来如何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市(shì)的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中介费(fèi)，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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