导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说g>中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：<斯文败类是什么意思网络用语，斯文败类是什么意思网络用语怎么说/strong>

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。