文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入(rù)高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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