5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(s脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思huāi)退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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