5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(f姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼ù)债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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