文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的(de)两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　音域划分从低到高，人声音域划分ng>1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付(fù)音域划分从低到高，人声音域划分款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。音域划分从低到高，人声音域划分p>

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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