文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综人+工念什么 人工念什么姓合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快(kuài)自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发人+工念什么 人工念什么姓商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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