导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(j广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？ūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择(z广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？é)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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