OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么zi)公司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的态度，我们肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共享和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了(le)一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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