OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)，引发(fā)了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REI发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉Ts市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内(nèi)资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租(zū)率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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