万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子(zi)早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国(guó)民(mín)知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)一个男人出轨了还爱自己的老婆吗这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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