近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影(y公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品ǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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