OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价八哥鸟寿命是多少年(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周的(de)时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦八哥鸟寿命是多少年和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方面也(yě)有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据(jù)自身(shēn)需(xū)求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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