近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关(g微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人uān)键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资(zī)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 微信拍一拍怎么关闭，微信拍一拍怎么关闭太气人