文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关(guān)的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高(gā12是什么意思o)周转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(12是什么意思wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付12是什么意思款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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