万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了)年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的(de)，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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