OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐(y生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字ǐn)含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了(le)一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预计签署意向书(shū)和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张江光(guāng)大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及时(shí)修(xiū)复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台(tái)和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常小的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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