文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和(hé)居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎn古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口g)改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gě古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口i)了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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