5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(g鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖uó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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