导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。俯首甘为孺子牛的含义是什么意思，俯首甘为孺子牛的上句是什么

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业(yè)管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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