“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济(jì)学家(jiā)洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和(hé)投(tóu)资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还(hái)是估值，房(fáng)地(dì)产都已(yǐ)经双杀(shā)到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道(dào)红(hóng)线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重(zhòng)要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常(cháng)小心，避免选了半天，标的(de)公(gōng)司出(chū)现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房(fáng)的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般(bān)。再关注(zhù)一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以整(zhěng)个(gè)行业(yè)出现了一个很(hěn)明显的分化(huà)，无论(lùn)是在销售，还是融资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国(guó)资背(bèi)景的民营房企股价大(dà)多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬(yáng)则(zé)向《红周(zhōu)刊》表示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是(shì)，“寻(xún)找(zhǎo)最(zuì)后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资(zī)成(chéng)本是(shì)否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；建安成本(běn)是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的一家(jiā)房企的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的(de)是，能(néng)够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件的房企(qǐ)并不多(duō)。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况(kuàng)，且有逐渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊(kān)》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武(wǔ)夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京(jīng)投发展、光明(míng)地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩(kuò)张。而这(zhè)无疑又进一步考验(yàn)着国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有度(dù)尤为重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房(fáng)企进行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠(gāng)杆比例(lì)。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与(yǔ)此同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企新购入(rù)地块(kuài)也实现了(le)快速(sù)的开盘利用率，预计今年会(huì)有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类(lèi)企(qǐ)业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身(shēn)储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市，另外(wài)一(yī)半(bàn)也主要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张速度让人感觉又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张的民(mín)营企业的(de)影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小(xiǎo)心，如果负债(zhài)率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的净负债率要求不得高(gāo)于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前房(fáng)地产行(xíng)业的复苏(sū)速度并没有那么(me)快，所以要(yào)规(guī)避公司(sī)净负债率提高(gāo)到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积极(jí)的(de)房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城(chéng)中(zhōng)国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外(wài)发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策(cè)略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽(suī)然对比民营房企，机(jī)构(gòu)更加(jiā)看好国央企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民(mín)营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股(gǔ)东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限(xiàn)公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保基(jī)金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公(gōng)司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江(jiāng)集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和其自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现了扣非归(guī)母净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青铜时(shí)代”仍能保持自(zì)身业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团(tuán)有(yǒu)近七成营收(shōu)来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思房企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金(jīn)额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳(wěn)居杭州的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的较突出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家(jiā)机构的集中调研。滨(bīn)江集团发布公告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上(shàng)房地(dì)产开发只是房地(dì)产产业链上的中游(yóu)环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综合四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思《红周刊》的(de)采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存(cún)量(liàng)房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的住房(fáng)规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美(měi)国(guó)过去的数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却(què)一(yī)直都很好。对于(yú)地(dì)产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士(shì)表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊(kān)》对(duì)下游(yóu)细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的(de)统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及(jí)销售，旗下拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内(nèi)，富安(ān)娜(nà)实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司(sī)一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的(de)天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和(hé)私募的(四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思de)明(míng)河2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁(bì)江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只基金都是价值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的(de)产品(pǐn)，首季其同(tóng)时(shí)重仓的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的(de)家居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出(chū)曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现(xiàn)最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是(shì)营收(shōu)还(hái)是归母净利润，公司都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公(gōng)司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于(yú)定制家居(jū)类标的情有独(dú)钟，在(zài)另(lìng)一家赛道(dào)公司(sī)金牌(pái)橱柜中，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流(liú)通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利(lì)的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容(róng)易一(yī)开始(shǐ)是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务(wù)没(méi)有特别好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么满意，能做到提(tí)价难度(dù)是非(fēi)常(cháng)大(dà)的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务(wù)是有(yǒu)关系的(de)。”他进一(yī)步(bù)强调。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思