5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒn乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节g)计显示(shì)，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复乐高课程一年大概多少钱，乐高课一年多少钱多少节苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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