饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合(hé)发布了(le)关于规(guī)范房地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)即可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行(xíng)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在(zài)房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房(fáng)者单(dān)边收费的(de)行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再(zài)次一般动画一秒多少帧，逐帧动画一秒多少帧转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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