“现在的房地产(chǎn)很难再出现像过(guò)去十(shí)年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明(míng)显，让机构和投(tóu)资者的(de)关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆(bào)雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地产的开发资金(jīn)来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新(xīn)房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是那些(xiē)有国企背(bèi)景的(de)房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是(shì)在销售(shòu)，还是(shì)融(róng)资等各(gè)个方面(miàn)都非常明显。现在有(yǒu)国(guó)资背景的房(fáng)企(qǐ)在(zài)资本(běn)市场表(biǎo)现相对较好，但没有(yǒu)国资(zī)背景的(de)民(mín)营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重(zhòng)视企业(yè)的(de)成本优势，更具体一点，就是它的(de)净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润率是(shì)不(bù)是(shì)行业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资成本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件的房企并不多。即便是在国央(yāng)企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南(nán)城投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着(zhe)国央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握(wò)准确，有助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此(cǐ)前(qián)的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年(nián)开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完(wán)全(quán)没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在(zài)一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也(yě)由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提(tí)高(gāo)到(dào)45％左右，涨了(le)接(jiē)近三分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预(yù)计今年会(huì)有(yǒu)更多(duō)的楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在(zài)强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样(yàng)提(tí)醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张速度让人(rén)感觉又回到了2016年、2017年(nián)，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市(shì)场没(méi)有想象得那么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水(shuǐ)平，在(zài)novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率要求不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没有(yǒu)那么(me)快(kuài)，所以(yǐ)要规(guī)避公司净负债率提高(gāo)到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践行(xíng)较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等(děng)个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一(yī)筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民营房(fáng)企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道(dào)也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融，这样，国央企自(zì)然而然(rán)就具有(yǒu)天然优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更(gèng)加看好国央企(qǐ)，但这也并不意(yì)味(wèi)着，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑(hēi)马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机(jī)构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中(zhōng)国工商(shāng)银(yín)行股份有限公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根据(jù)一季报，该资(zī)产公司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作(zuò)为杭州本土(tǔ)房企的(de)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)仍是表现出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业(yè)绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布(bù)的(de)2023年一季(jì)报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自(zì)杭州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六(liù)成。近三(sān)年(nián)持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在(zài)杭州(zhōu)的(de)土(tǔ)储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在(zài)杭州的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江(jiāng)集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局(jú)重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发(fā)只是房地产(chǎn)产业(yè)链上的(de)中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供(gōng)应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开(kāi)发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看(kàn)好，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国房地产行(xíng)业在进入存(cún)量房时代(dài)，所以对地(dì)产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的(de)家(jiā)装(zhuāng)家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有(yǒu)的(de)住房规模(mó)越来越大，随(suí)着时间(jiān)的增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越(yuè)多。美(měi)国(guó)过(guò)去的数据(jù)充(chōng)分说明了这一(yī)点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却一直(zhí)都很(hěn)好。对于(yú)地产产业(yè)链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相关的行(xíng)业，例(lì)如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细分(fēn)中相关赛道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统计(jì)，目(mù)前暂居(jū)前两位的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它(tā)们分(fēn)别是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在月线连收七(qī)根阳线的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实(shí)现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季(jì)报的十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括(kuò)公募(mù)的中欧(ōu)价(jià)值发现(xiàn)、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半壁江(jiāng)山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是(shì)价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的(de)房地产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大亚(yà)圣(shèng)象。

　　对比而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓(huǎn)慢等多因(yīn)素一度沉寂(jì)，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居(jū)板块中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利(lì)润，公司(sī)都(dōu)实现了同(tóng)比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一(yī)季报中(zhōng)他管理(lǐ)的(de)广发策(cè)略优选和广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似乎(hū)对于定制家居类(lèi)标的情有独(dú)钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港上市(shì)，如(rú)何(hé)选择成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服(fú)务(wù)不是一个高(gāo)毛(máo)利的(de)行业(yè)，挣钱很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司(sī)还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到(dào)期的合同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还(hái)能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价的(de)公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱(qián)的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些固定人员成(chéng)本的年度(dù)增长，不过(guò)服务没有特(tè)别好，客(kè)户没有那么(me)满意，能(néng)做到提价难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内(nèi)做到到(dào)期之(zhī)后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比(bǐ)较好(hǎo)的(de)服务是有(yǒu)关系的(de)。”他(tā)进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：连云港装饰公司,豪泽装饰 novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗