文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城(chéng)市(shì)化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如(日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉(lā)动(dòng)的(de)投(tóu)资(zī)占全社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房(fáng)企各地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交(j日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国iāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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