万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没(méi)有网签，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　遥控蝴蝶是什么样的，遥控蝴蝶的作用="北(běi)京(jīng)房圈大消息！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209980.jpg">

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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