5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究(ji莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义ū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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